Bindungswirkung höchstinstanzlicher Urteile
Entscheidungen des BGH sind nur im Einzelfall bindend, also gelten nur für den konkreten Fall und zwischen den Parteien des einzelnen Rechtsstreits. Dennoch haben die Entscheidungen weitreichende Wirkung, da sich die Instanzgerichte regelmäßig daran orientieren.
Wie immer gilt auch hier: Keine Regel ohne Ausnahme!
Das Landgericht Berlin II liefert sich ein Duell mit dem für das Wohnungsmietrecht zuständigen VIII. Senat BGH. Es geht um die die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters. Der Mieter kann die Kündigung unwirksam machen, wenn er die offene Miete innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs nachzahlt, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Ein solches Verhalten berechtigt nämlich den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Was den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ermöglicht ihm erst recht, auch ordentlich zu kündigen, weswegen ich bei jeder Kündigung immer auch hilfsweise die ordentliche Kündigung ausspreche.
Die Streitfrage ist, ob die Zahlung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die ordentliche Kündigung unwirksam macht. Nach dem BGH ist das nicht der Fall (zuletzt Urt. v. 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23), das LG Berlin II sieht als Folge dieser Vorschrift auch die Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung (zuletzt Urt. v. 10.05.2023, Az. 66 S 258/22).
In der oben genannten aktuellen Entscheidung hat der BGH wiederum ein solches Urteil des LG Berlin aufgehoben mit der Begründung, dass der Richter nicht durch eigene rechtspolitische Vorstellungen den Willen des Gesetzgebers unterlaufen darf.
Es ist nicht absehbar, wie lange das LG Berlin an seiner Meinung festhält und immer wieder sehenden Auges die Aufhebung seiner Urteile riskiert. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass der BGH irgendwann seine Ansicht ändert und sich der Meinung des LG Berlin anschließt.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht