Datsche oder Garage auf fremdem Grund – zwei wichtige Termine in diesem Jahr – schnelles Handeln erforderlich!
Zu DDR-Zeiten war es üblich, dass man auf fremdem Grund ein eigenes Gebäude errichten konnte. Dem geltenden BGB ist das fremd (mit Ausnahme des Erbbaurechts, dass uns hier jedoch nicht weiterhilft). Nach dem Recht des BGB ist der Eigentümer des Grundstücks auch immer der Eigentümer des Gebäudes. Um das Recht der DDR anzupassen hat der Gesetzgeber das Schuldrechtsanpassungsgesetz mit seinen Fristen geschaffen. Für Betroffene gelten in diesem Jahr zwei besondere Fristen:
03.10.2022 für Erholungsgrundstücke:
An diesem Tag endet die Investitionsschutzfrist. Schon seit dem 04.10.2015 kann der Grundstückseigentümer das Nutzungsverhältnis kündigen. Ist seine Kündigung schon zugegangen, bzw. geht die Kündigung bis zum 03.10.2022 zu, muss er den Zeitwert für Gebäude, Einrichtungen und Anpflanzungen ersetzen. Die Abrisskosten gehen allein zu seinen Lasten.
Geht die Kündigung des Grundstückseigentümers ab dem 03.10.2022 zu, fallen die Kosten für den Abriss regelmäßig je zur Hälfte den vormaligen Vertragsparteien zur Last. Wird das Gebäude nicht abgerissen, muss der Grundstückseigentümer nur noch diejenige Werterhöhung zahlen, die sein Grundstück durch das aufstehende Gebäude hat, es gilt also:
Grundstückswert mit Gebäude - Grundstückswert ohne Gebäude = Wert der Entschädigung.
31.12.2022:
Egal ob die Investitionsschutzfrist schon abgelaufen ist, wie zum Beispiel bei Garagen zum 31.12.2006 oder ob sie bei Datschen zum 03.10.2022 abläuft, der Grundstückseigentümer kann kündigen und bei einem Abriss die hälftigen Abrisskosten vom Nutzer fordern. Diese Regelung läuft aber am 31.12.2022 aus. Für die Zeit ab 01.01.2023 hilft uns das Schuldrechtsanpassungsgesetz nicht mehr. Kündigt der Grundstückseigentümer ab 01.01.2023, gilt allein das BGB. Nach § 985 BGB kann der Eigentümer (des Grundstücks) von dessen Besitzer (dem gekündigten Nutzer) die Herausgabe verlangen. Sehr viel spricht dafür, dass der Grundstückseigentümer die vollständige Räumung, also den Abriss des Gebäudes analog § 546 BGB (einer Vorschrift aus dem Mietrecht) fordern kann. Wird das Gebäude vor der Rückgabe des Grundstücks nicht abgerissen, dürfte der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Ersatz der vollen Abrisskosten haben. Wird das Gebäude nicht abgerissen, sondern weitergenutzt, stellt sich die Frage, inwieweit der Nutzer einen Wertersatz erhält, eventuell als Ersatz für sog. nützliche Verwendungen, § 996 BGB, oder ob das Schuldrechtsanpassungsgesetz in analoger Anwendung über den 31.12.2022 gilt. Hier sind die Gerichte gefordert.
Taktik des Nutzers:
Auch wenn der Benutzer selbst vor dem 31.12.2022 kündigt, kann er die Entschädigung für die von ihm rechtmäßig errichteten Gebäude nach der oben zitierten Differenzmethode fordern. Trägt sich der Pächter sowieso mit dem Gedanken, das Objekt aufzugeben, ist es für ihn unter Umständen sinnvoll, selbst bis zum 31.12.2022 zu kündigen, um den Ersatz für die Werterhöhung nach der oben bezeichneten Methode zu erhalten oder zumindest die hälftigen Abrisskosten zu sparen. Die geschilderte Rechtsunsicherheit ab 01.01.2023 muss ihn dann nicht mehr kümmern.
Es bleibt spannend!