Haus verloren – keine Entschädigung
Nach dem Recht des BGB ist der Grundstückseigentümer auch immer Eigentümer des Gebäudes. Das folgt aus § 946 BGB. Danach erstreckt sich das Eigentum am Grundstück auch auf eine mit ihm verbundene Sache, wenn diese Sache durch die Verbindung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird.
Es gibt nur wenige Möglichkeiten, getrenntes Eigentum an Grund und Boden einerseits und am Gebäude andererseits zu halten.
Eine Möglichkeit ist das DDR-Übergangsrecht nach dem Einigungsvertrag. Nach dem Recht des ZGB-DDR war es möglich, an einem Grundstück dingliche Nutzungsrechte zu verleihen. Der Inhaber eines solchen Nutzungsrechtes konnte damit ein eigenes Gebäude auf einem fremden Grundstück errichten. Zur Überleitung dieses Rechts in das Recht des BGB wurde das Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschaffen.
Eine andere Möglichkeit ist das Erbbaurecht nach dem ErbbauRG.
In beiden Varianten kann es passieren, dass der Gebäudeeigentümer sein Eigentum entschädigungslos verliert.
Zum Erbbaurecht hat das der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 19.01.2024, Az. V ZR 191/22) festgestellt: Fällt das Eigentum am Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechtsvertrages an den Grundstückseigentümer (Heimfall), ist eine vertragliche Regelung zulässig, wonach der Gebäudeeigentümer keine Vergütung hierfür enthält. Allein durch den vertraglichen Ausschluss der Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall verstößt der Grundstückseigentümer nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. Für den Fall der Rückforderung sieht § 32 Abs. 1 S.1 ErbbauRG grundsätzlich vor, dass der Erbbauberechtigte eine Vergütung erhält. Ein Ausschluss der Vergütung ist nach § 32 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG möglich und sachgerecht, wenn der Heimfall nach den vertraglichen Regelungen nur dann eintritt, wenn der Erbbauberechtigte gegen eine vertragliche Pflicht verstößt.
Zum DDR-Übergangsrecht habe ich vor einiger Zeit eine vergleichbare Entscheidung vor dem Landgericht Erfurt, Az. 8 O 1268/16, erwirkt. Der Gebäudeeigentümer hatte aufgrund eines dinglichen Nutzungsrechts nach dem ZGB- DDR ein Einfamilienhaus auf fremden Grund errichtet. Irgendwann hatte er aufgehört, die im Nutzungsvertrag vereinbarte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Ein Vermittlungsverfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vor einem Notar war ausgelaufen, da es insbesondere vom Gebäudeeigentümer nicht weiter betrieben wurde. Nach Übernahme des Mandats habe ich den Nutzungsvertrag namens und in Auftrag des Grundstückseigentümers gekündigt und im Anschluss erfolgreich auf Räumung und Herausgabe des Gebäudes sowie Grundbuchberichtigung geklagt. Im Hinblick auf den entschädigungslosen Eigentumsverlust des Gebäudeeigentümers sah ich zwar durchaus Risiken, das Landgericht Erfurt gab meiner Klage aber statt.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht