Rückgabe der Mietsache mit Schäden
Ein Großteil der Streitigkeiten im Mietrecht beschäftigt sich mit Schäden an der Mietsache, wenn diese zurückgegeben wird. Vier maßgebliche Punkte gilt es zu beachten:
1. Verjährung, § 548 BGB
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
2. Fristsetzung
War früher umstritten, ob der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen muss, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 28.02.2017, Az. VIII ZR 157/17 entschieden, dass das nicht erforderlich ist. Der BGH stellt fest, dass der Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt, denn die Fristsetzung, wie sie in §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB vorgesehen ist, gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. Nur in diesem Fall muss dem Schuldner grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht gegeben werden, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadenersatz leisten muss. Eine solche Pflicht ist beispielsweise die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträumen in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und entsprechend seiner Obhutspflicht zu schonen und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht. Die Verletzung dieser Pflicht begründet einen Anspruch auf Schadenersatz neben der Leistung nach § 280 Abs. 1 BGB, weswegen der geschädigte Vermieter nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen kann.
Hier muss der Anspruchsteller allerdings unterscheiden, ob die Beschädigung der Mietsache durch eine unterlassene Schönheitsreparatur oder einen Verstoß gegen die Obhutspflicht entstanden ist, was im Zweifel schwierig sein kann. Es ist deswegen immer ratsam, den Mieter unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung aufzufordern.
3. Verrechnung mit Kaution
In seiner jüngsten Entscheidung hat der BGH die Rechte des Vermieters weiter gestärkt. Nach dem Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23 kann der Vermieter auch mit der Kaution aufrechnen, wenn er in unverjährter Zeit (siehe 1.) noch nicht den Schadenersatz statt der Beseitigung der Mängel durch den Mieter gefordert hat. Hintergrund ist, dass die Aufrechnung auf einen Zeitpunkt zurückwirkt, in dem sich die aufrechenbaren Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden, § 389 BGB.
Mit der älteren Ansicht, dass der Schadensersatzanspruch erst nach Fristsetzung und Fristablauf gefordert werden kann, entsteht er auch erst in diesem Zeitpunkt - gegebenenfalls wenn der Ersatzanspruch bereits verjährt ist. Dann standen sich die Forderungen nicht in unverjährter Zeit gegenüber. Im Anschluss an das Urteil von 2017 stellt der BGH jedoch klar, dass der Schadensersatzanspruch auch ohne die Fristsetzung besteht und sich damit auch schon vor Ablauf der Verjährungsfrist beide Forderungen (Schadensersatzanspruch einerseits und Kautionsrückzahlungsanspruch andererseits) aufrechenbar in unverjährter Zeit gegenüberstehen.
4. Art der Kaution
Der Vermieter muss allerdings wachsam sein. Diese Rechtsprechung gilt nur, wenn der Mieter die Kaution als Barzahlung geleistet hat. Nur dann hat er einen Anspruch auf Rückzahlung. Wurde stattdessen als Sicherheit eine Bürgschaft begeben, ein Bankguthaben verpfändet oder ein Sparbuch übergeben, besteht kein Anspruch auf Rückzahlung, der mit dem Kautionsanspruch verrechnet werden könnte. Der Mieter hat dann allenfalls einen Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaft oder des Sparbuchs bzw. Pfandfreigabe und eben keinen Zahlungsanspruch. In diesem Fall stehen sich keine gleichartigen Ansprüche aufrechenbar gegenüber und die Aufrechnung und damit auch die Rückwirkung sind nicht möglich.
Auch insoweit sollte der Vermieter besser die Verjährungsfrist beachten und rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen ergreifen.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht