Betriebskostensteigerung abfangen!
Das gesetzliche Leitbild der Miete ist, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand überlässt, § 535 Abs. 1 BGB. Das heißt, im Prinzip auch einschließlich der Beheizung und Versorgung mit den üblichen Medien. Es steht den Parteien des Mietvertrages aber auch frei, zusätzlich zur Kaltmiete einen Betrag für die Betriebskosten zu vereinbaren. Einigen sich die Parteien auf einen festen Betrag, wird das Betriebskostenpauschale oder Inklusivmiete genannt.
Damit jeder Mieter auf Einsparungen im Verbrauch achtet, und der Vermieter nicht auf zusätzlichen Kosten sitzen bleibt, wenn ein Mieter übermäßig viel heizt oder Wasser verbraucht, wird in den meisten Mietverhältnissen konkret nach Verbrauch abgerechnet. Damit der Mieter nicht alles mit einmal nach Erhalt der Abrechnung zahlen muss, wird eine Vorauszahlung vereinbart.
Eine Mischform ist die Teilinklusivmiete, bei der nur einige Betriebskostenarten konkret nach Verbrauch abgerechnet werden.
Inzwischen dürfte jedem klar geworden sein, dass mit deutlichen Preissteigerungen für Heizenergie und Allgemeinstrom zu rechnen ist. Für die Betriebskostenpauschale enthält § 560 Abs. 1 BGB eine Möglichkeit, diese zu erhöhen- wenn das auch vertraglich vereinbart ist.
Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen und -abrechnung kann die Vorauszahlung auch geändert werden, aber nur nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung, § 560 Abs. 4 BGB.
Obwohl erhebliche Steigerungen mit Sicherheit eintreten werden, kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung nicht einfach anheben. Zahlen die Mieter weiter wie bisher, wird die Betriebskostenabrechnung 2022, die bis spätestens 31.12.2023 zu erteilen ist, für die Mieter mit einer erheblichen Nachzahlung enden, die nicht jeder Mieter aus der Portokasse begleichen kann. Dem säumigen Mieter droht dann die ordentliche Kündigung. Dennoch lässt der Gesetzgeber wieder einmal Mieter und Vermieter allein. Die Gasumlage zur Rettung von angeschlagenen Importeuren konnte jedenfalls in kürzester Zeit in Gesetzeskraft erwachsen. Für eine klare und eindeutige Regelung für Mieter und Vermieter sah unsere Bundesregierung dagegen keinen Bedarf.
Man kann daher nur an die Vernunft der Mieter appellieren und durch Vereinbarung, also einvernehmliche Änderung des Mietvertrages, die Betriebskostenvorauszahlung anheben.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht