Gebäudeenergiegesetz - die Endfassung und ihre Auswirkungen auf das Mietverhältnis
In der aktuellen Diskussion geht unter, dass das Gebäudeenergiegesetz eigentlich schon seit 01.11.2020 gilt. Es regelt die energetischen Vorgaben von Gebäuden und die Anforderungen an die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sowie den Einsatz erneuerbarer Energien.
Die Regierungskoalition hat lange um die Novelle gerungen. Der Bundestag hat sie nun am 08.09.2023 verabschiedet. Nach der Änderung soll das Gesetz den Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen und der Warmwasseraufbereitung erreichen, dem Klimaschutz dienen und die Abhängigkeit vom Import fossiler Brennstoffe reduzieren.
Wichtige Änderungen:
– Ab 01.01.2024 dürfen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen eingebaut werden, die mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen.
– Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken gibt es längere Übergangsfristen. Bestehende Heizungen können also weitergenutzt und bei Defekten repariert werden.
– Die neuen Vorgaben gelten für Bestandsgebäude ab 01.07.2026 in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern.
– Sie gelten für Bestandsgebäude ab 01.07.2028 in Städten und Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern.
– Gas- oder Ölheizungen sind weiterhin in unterschiedlichen Konstellationen zulässig, z.B. als hybride Lösung mit einer Wärmepumpe oder Solarthermieanlage.
– Das Gesetz enthält Härtefallregelungen und Förderungsmöglichkeiten.
Der Gebäudeeigentümer kann auf die verschiedensten Energieträger zurückgreifen:
– Fernwärme
– Wärmepumpe - auch als hybride Lösung mit Solarthermie oder mit einem Öl-/ Gasspitzenlastheizkessel
– Biomasseheizung
– Stromdirektheizung
– Solarthermieheizung
– Einbau einer Gasheizung, die mit nachweislich mindestens 65 % nachhaltigem Biogas betrieben wird.
Auch für Mieter hat das Auswirkungen. Die Umstellung der Heizung ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 Buchst. b BGB. Wird eine solche Anlage eingebaut, trifft den Mieter eine Duldungspflicht.
Auch der Mieter muss sich an den Kosten beteiligen, § 559 Buchst. e BGB. Voraussetzung ist, dass Förderungen tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Die Miete kann um 10% der auf die Wohnung entfallenden Sanierungskosten pro Jahr erhöht werden. Der Vermieter muss sich allerdings von den Gesamtkosten einen Abzug von 15% für ersparte Erhaltungsmaßnahmen abziehen lassen. Darüber hinaus gelten die maximalen Erhöhungsgrenzen von 3,00 € bzw. 2,00 € pro m² und max. 0,50 € pro m² für den Heizungsaustausch. Dem Mieter wird ein Härteeinwand eingeräumt, § 559 Abs. 4 BGB. Der Vermieter kann jedoch auch nach der bestehenden Regelung im vereinfachten Umlageverfahren 8% der auf die Wohnung entfallenden Sanierungskosten nach § 559c BGB umlegen.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht