Mängel am Gemeinschaftseigentum - alles wie bisher
Nach der WEG-Reform war die Frage zu klären, ob Mängel am Gemeinschaftseigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können, obwohl die vertragliche Grundlage hierfür in den Kaufverträgen mit den Wohnungseigentümern besteht.
In der alten Fassung des WEG hieß es in § 10 Abs. 6, S. 3, 2. HS, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft solche Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss „vergemeinschaften“ kann. Danach konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der den einzelnen Eigentümern aus den Kaufverträgen zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (sog. „gekorene Ausübungsbefugnis“) Mit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 ist diese Vorschrift ersatzlos entfallen.
Mit der neuen Rechtslage ist in § 9 Buchst. a Abs. 2 WEG lediglich die „geborene Ausübungsbefugnis“ geregelt. Nach dieser Vorschrift kann die Gemeinschaft die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte oder solche Rechte der einzelnen Eigentümer ausüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern.
Ob trotz der Gesetzesänderung die Ansprüche der einzelnen Eigentümer aus den Kaufverträgen „vergemeinschaftet“ werden können und die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft fortbesteht, war durch den BGH zu entscheiden.
Der BGH stellt fest, dass § 9 Buchst. a, Abs. 2 WEG nicht die primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer erfasst, da sie auf dem gemeinschaftlichen Eigentum basieren, sondern aus dem jeweiligen Kaufvertrag des Wohnungseigentümers. Eine einheitliche Rechtsverfolgung sei nicht erforderlich, denn die Wohnungseigentümer können ja selbständig die Mängelbeseitigung gegenüber dem Verkäufer einfordern.
Andererseits schließt § 9 Buchst. a Abs. 2 WEG eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht aus. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum sowie der Pflicht zu dessen Erhaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
Es bleibt also alles beim Alten; BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21.