Verjährung von Mängelansprüchen bei unwirksamer Abnahmeklausel
Mit Urteil vom 26.03.2026 hat der Bundesgerichtshof eine grundlegende und für die Praxis hochrelevante Entscheidung zum Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen im Bauträgerrecht getroffen. Im Fokus standen unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträger-AGB – ein in der Praxis häufig anzutreffendes Problem.
Der Bundesgerichthof hat klargestellt, dass bei einer in den AGB des Bauträgers enthaltenen unwirksamen Abnahmeklausel die Verjährung von Mängelansprüchen nicht zu laufen beginnt. Die für Bauwerke maßgebliche fünfjährige Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt zwingend eine wirksame Abnahme voraus. Fehlt es hieran, kommt es zu keinem Fristbeginn.
Besonders bedeutsam ist dabei die ausdrückliche Klarstellung des Gerichts, dass weder auf die regelmäßige Verjährungsfrist noch auf eine „Auffanglösung“ über § 199 Abs. 4 BGB zurückgegriffen werden kann. Eine Kombination der Vorschriften scheidet aus. Den Versuchen der Rechtsprechungspraxis, über eine Ersatzverjährung einen Fristlauf zu konstruieren, erteilt der BGH damit eine eindeutige Absage.
Der Bundesgerichtshof nimmt den Bauträger als Verwender der unwirksamen Klausel in die Pflicht. Diesem ist es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die fehlende Abnahme oder auf eine Verjährung des Herstellungsanspruchs zu berufen, wenn diese Situation auf der von ihm gestellten, unwirksamen AGB-Regelung beruht. Gleichzeitig betont der BGH jedoch, dass der Unternehmer nicht schutzlos gestellt ist. Der Bauträger kann den Beginn der Verjährung selbst herbeiführen, indem er den Zustand der Abnahmereife schafft und eine wirksame Abnahme durchführt. Die Entscheidung ist damit keine „Einbahnstraße“ zugunsten der Erwerber, sondern zielt auf einen fairen Interessenausgleich.
Um eine verfassungsrechtlich unzulässige unbefristete Haftung zu vermeiden, setzt der BGH eine absolute zeitliche Obergrenze von 30 Jahren. Diese Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem die Abnahme aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel fehlgeschlagen ist.
Die Begrenzung leitet der Senat aus dem Rechtsgedanken der langen Höchstfristen in den §§ 197, 199 und 202 BGB ab. Sie fungiert als Schranke über § 242 BGB und stellt sicher, dass Mängelansprüche nicht faktisch unverjährbar werden. Nach Ablauf dieser Maximalfrist ist eine Durchsetzung ausgeschlossen – unabhängig davon, ob es jemals zu einer wirksamen Abnahme gekommen ist.