Nun hat sich wenigstens die Regierungskoalition auf den Wortlaut des neuen Gebäudeenergiegesetzes geeinigt. Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse im Bundestag können wir davon ausgehen, dass es unverändert beschlossen wird.
Dass der Klimawandel stattfindet, ist wissenschaftlicher Konsens. Dass wir zur Abmilderung der Folgen Emissionen reduzieren müssen, ebenso. Mit dem Finger populistisch auf andere Länder wie China oder Indien zu zeigen, ist keine Ausrede für eigene Passivität und bringt auch niemanden voran.
Daran, dass der erste Gesetzesentwurf mit den ganzen Grausamkeiten in die Öffentlichkeit durchgestochen wurde, sind nicht die Grünen Schuld und auch nicht Robert Habeck, sondern ein anderer politischer Akteur. Nach einem öffentlichen Aufschrei wurde das Gesetz nun deutlich abgemildert und meines Erachtens ein brauchbarer Kompromiss gefunden:
Ab 01.01.2024 können nur noch Heizungen eingebaut werden, die zur 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bezüglich Bestandsgebäuden sind zunächst die Kommunen in der Pflicht, bis 2026 bzw. 2028 eine Wärmeplanung vorzulegen. Bis dahin ist beim Einbau einer neuen Heizung in einen Altbau eine Energieberatung verpflichtend. Die Gasheizung bleibt daher zulässig, der Eigentümer muss allerdings dafür Sorge tragen, dass die 65%-Regel eingehalten wird. Hier kommen Biomethan oder grüner Wasserstoff in Betracht.
Der Entwurf enthält nicht unerhebliche Förderungen von 30% grundsätzlich, weiteren 30% bei Bedürftigkeit des Eigentümers und weiteren 20%, wenn die Heizung bis 2028 ausgetauscht wird. Vormals war eine Ausnahme für Bürger ab 80 Jahren geplant. Diese wurde nicht zuletzt wegen verfassungsrechtlichen Bedenken gestrichen.
Hinsichtlich der Verteilung der Kosten sind die Mieterverbände zufrieden, die Vermieter empört. Es gibt Höchstgrenzen und Härtefallregelungen bei Mieterhöhungen. Die Modernisierungsumlage wird beim Heizungstausch zwar von 8% auf 10% pro Jahr erhöht, wenn der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt. Schließlich wird eine neue Kappungsgrenze für die Erhöhung auf 0,50 € je m² Wohnfläche eingeführt. Steigt die Miete durch Modernisierung auf mehr als 30% des Haushaltseinkommens, so soll nur eine beschränkte Umlage möglich sein.
Ein Gesetz ist eigentlich immer erst dann gut, wenn sich alle Betroffenen darüber beschweren. Von daher kann der jetzige Entwurf durchaus als mieterfreundlich bezeichnet werden. Diese Euphorie wird allerdings schnell verfliegen. Der Vermieter wird natürlich alle Möglichkeiten zur Erhöhung nutzen, insbesondere wird bei einer Neuvermietung eine höhere Kaltmiete gefordert, was sich dann wiederum auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt und damit die Grundlage für neue Mieterhöhungen setzt. Die Kosten werden bei den Mietern ankommen, nur eben ein wenig verzögert.
Schließlich wird der Markt für Bestandsgebäude durcheinandergewirbelt. Hauskäufer werden den künftigen Sanierungsaufwand bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen.
Profitieren wird die Bauwirtschaft. Auch wenn derzeit ein Einbruch im privaten Neubau zu verzeichnen ist, wird das Volumen der Sanierungen deutlich ansteigen.
Zusammengefasst: es musste etwas passieren – es wird etwas passieren – es wird teuer.
Es grüßt
Johannes- Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG Recht
Fachanwalt für Erbrecht