Optische Mängel als Hindernis der Bezugsfertigkeit
Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 24.06.2025 (21 U 156/24) die rechtliche Bedeutung optischer Mängel im Bauträgerrecht und deren Auswirkungen auf die Bezugsfertigkeit einer Wohnung grundlegend präzisiert.
Optische Mängel: Mehr als nur ein Schönheitsfehler
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage, ob und inwieweit ein optischer Mangel – konkret: die Ausführung einer Wohnzimmertreppe in Sichtbeton statt wie vertraglich vereinbart in Stahlbeton – die Bezugsfertigkeit einer Wohnung hindern kann. Das KG stellt klar: Auch ein Mangel, der „nur“ optischer Natur ist und die Nutzung der Wohnung nicht unmittelbar beeinträchtigt, kann als wesentlicher Mangel einzustufen sein. Entscheidend ist, ob der Mangel nach der vertraglichen Vereinbarung für die Gestaltung der Wohnung von zentraler Bedeutung ist.
Bezugsfertigkeit und Wesentlichkeit des Mangels
Nach Auffassung des Gerichts steht die Bezugsfertigkeit einer Wohnung im Sinne der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unter dem Vorbehalt, dass keine wesentlichen Mängel vorliegen. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung trotz des Mangels faktisch bewohnbar ist oder bereits genutzt wird. Maßgeblich ist allein, ob der Erwerber nach dem Vertrag zur Abnahme verpflichtet wäre und ihm die Nutzung zumutbar ist. Die Auslegung des Begriffs „Bezugsfertigkeit“ richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung und nicht nach tatsächlichen Nutzungsverhältnissen. Das KG betont, dass auch ein optischer Mangel – wie die fehlende Ausführung einer Treppe in Sichtbeton – als wesentlich gelten kann, wenn er für die Vertragsdurchführung und die Gestaltung der Wohnung von zentraler Bedeutung ist. Die Funktionalität der Treppe war im konkreten Fall nicht beeinträchtigt, dennoch wurde der optische Mangel als wesentlich und damit als Hindernis der Bezugsfertigkeit eingestuft.
Folgen für die Praxis
Solange ein wesentlicher (auch optischer) Mangel besteht, ist die Wohnung nicht bezugsfertig. Die Fälligkeit der entsprechenden Kaufpreisrate tritt nicht ein. Erst wenn der Bauträger entweder den Mangel beseitigt oder sich wirksam auf die Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung beruft, kann die Bezugsfertigkeit angenommen werden. Bleibt die Haltung des Bauträgers hierzu unklar, ist die Annahme der Bezugsfertigkeit ausgeschlossen.
Fazit
Optische Mängel sind daher keineswegs bloße Bagatellen. Sie können – sofern sie wesentlich sind – die Bezugsfertigkeit einer Wohnung verhindern und damit erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen für Bauträger und Erwerber nach sich ziehen. Für die Praxis bedeutet dies, dass sowohl bei der Vertragsgestaltung als auch bei der Abwicklung von Bauträgerprojekten der optischen Ausführung und deren vertraglicher Festlegung besondere Aufmerksamkeit zu widmen ist