BGH zur Bedeutung der Angabe „Dach komplett erneuert“ im Maklerexposé
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 06. Dezember 2024 eine praxisrelevante Entscheidung zur Auslegung von Angaben in Maklerexposés getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wie die Formulierung „Dach komplett erneuert“ im Lichte des allgemeinen Sprachgebrauchs und der Erwartungen eines durchschnittlichen Käufers zu verstehen ist.
Die Kläger erwarben ein Einfamilienhaus, das im Maklerexposé unter anderem mit der Angabe beworben wurde, das Dach sei im Jahr 2009 „komplett erneuert“ worden. Tatsächlich waren lediglich neue Bitumenbahnen aufgebracht worden. Die Käufer verlangten daraufhin Schadensersatz für die Erneuerung des Dachs, da sie eine umfassende Sanierung – einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung – erwartet hatten. Während das Landgericht Leipzig der Klage weitgehend stattgab, wies das OLG Dresden die Klage ab. Die Revision der Kläger vor dem BGH hatte Erfolg.
Der BGH stellt klar, dass es keinen allgemeinen Sprachgebrauch gibt, wonach die Formulierung „Dach komplett erneuert“ stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht meint. Vielmehr kommt es auf die objektivierte Sicht eines durchschnittlichen Käufers an, der die Angaben im Exposé nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte auslegt.
Die Auslegung solcher Angaben ist grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters. Entscheidend ist, ob ein durchschnittlicher Käufer aufgrund des Exposés eine vollständige Erneuerung des Dachs – einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung – erwarten durfte. Dabei sind auch weitere Angaben im Exposé zum Zustand des Hauses zu berücksichtigen.
Der BGH betont, dass Angaben im Maklerexposé als öffentliche Äußerungen im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB (a.F.) zu qualifizieren sind. Der Verkäufer kann sich auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss nur dann berufen, wenn er nicht arglistig gehandelt hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Kenntnis oder das Kennenmüssen der Angaben im Exposé trägt der Verkäufer.
Sollte die Auslegung ergeben, dass eine vollständige Erneuerung des Dachs geschuldet war, sind auch die zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden energetischen Anforderungen (z.B. EnEV) zu berücksichtigen. Diese Anforderungen gelten unabhängig davon, ob sie im Exposé ausdrücklich genannt wurden, da es sich um zwingendes Recht handelt.
Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass Verkäufer und Makler bei der Formulierung von Exposéangaben größte Sorgfalt walten lassen müssen. Unklare oder missverständliche Angaben können zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Käufer wiederum können sich auf die objektivierte Erwartungshaltung stützen, sofern keine gegenteiligen Feststellungen getroffen werden.
Die Entscheidung des BGH stärkt die Position der Käufer und sorgt für mehr Klarheit bei der Auslegung von Exposéangaben. Sie unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und transparenten Kommunikation im Immobilienvertrieb und gibt wichtige Hinweise für die Vertragsgestaltung und die Risikoverteilung zwischen den Parteien