Egal, was in der Baubeschreibung steht: Eine Abdichtung muss abdichten!
Die aktuelle Entscheidung des OLG Köln setzt die seit der Blockheizkraftwerk-Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 183/05) bestehende ständige obergerichtliche Rechtsprechung (vgl. OLG Celle, Urt. v. 01.03.2019 – 8 U 188/18 – Eine Lüftung muss lüften!; OLG Saarbrücken, Urt. v. 13.10.2011 – 8 U 298/07 – Ein Dach muss dicht sein!) zum funktionalen Mangelbegriff – im Hinblick auf die geschuldete Leistung – konsequent fort.
Die klagenden privaten Bauherren beauftragten das beklagte Bauunternehmen mit der Planung und Erstellung eines Einfamilienhauses ohne Keller als Ausbauhaus auf ein von den Klägern zuvor erworbenes unbebautes Grundstück. Im Bauanlaufgespräch wurde eine Bau- und Leistungsbeschreibung unterzeichnet, wonach die Putzarbeiten, nicht jedoch Außenanlagen zum vertraglich vereinbarten Bausoll gehörten. In diesem Zusammenhang wurden die Bauherren auf den notwendigen Einbau einer Drainage hingewiesen. Nach Auftragserteilung und nach erfolgtem Bauanlaufgespräch holten die Bauherren ein Bodengutachten ein, das als Lastanfall „Bodenfeuchte und nichtstauendes Sickerwasser“ annimmt und eine Abdichtung der „erdberührten Bauteile entsprechend DIN 18195-4“ empfiehlt. Nach Fertigstellung der Arbeiten traten im Sockelbereich Ausblühungen, Farbabplatzungen und Feuchtigkeitserscheinungen auf. Im daraufhin von den Bauherren eingeleiteten selbstständigen Beweisverfahren kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass das von Bauherrenseite eingeholte Bodengutachten falsch und von dem Lastfall „drückendes Wasser“ auszugehen sei, weshalb für die Abdichtung die (höheren) Anforderungen der DIN 18195-6 (Abdichtung mittels Dichtschlämme und Verbau einer Drainage) einzuhalten sind.
Der daraufhin eingeleiteten Klage auf Kostenvorschuss (§ 637 Abs. 3 BGB) wurde vom OLG Köln überwiegend stattgegeben. Zunächst wird das Vorliegen eines Sachmangels bejaht. Nach § 633 Abs. 2 BGB ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit besitzt (sog. subjektiver Mangelbegriff). Darüber hinaus sind auch beim hier vorliegenden BGB-Bauvertrag die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten und schließlich muss das Werk funktionieren (sog. funktionaler Mangelbegriff), sprich die eingebaute Abdichtung der Außenwände muss dicht sein. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Abnahme. Die funktionsfähige Abdichtung hat den Lastfall „drückendes Wasser“ und damit auch den höheren Anforderungen der DIN 18195-6 zu entsprechen. Vom beklagten Bauunternehmen war daher sowohl eine Abdichtung mittels Dichtschlämme (aus Sicht des Gerichts handelt es sich um vertraglich geschuldete Putzarbeiten) als auch der Einbau der von den Bauherren als Eigenleistung geschuldeten Drainage zu erbringen.
Das beklagte Bauunternehmen kann sich auch nicht durch den (in der Bauanlaufberatung erteilten) Hinweis auf die zu verbauende Drainage von der Mängelhaftung exkulpieren. Dies erfordert, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Bedeutung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen hinweist. Da jedoch zu diesem Zeitpunkt das Bodengutachten noch nicht vorlag, konnte eine sachgerechte Aufklärung unter Verdeutlichung der mit der Nichterrichtung der Drainage tatsächlich einhergehenden Risiken nicht erfolgen.
Wegen der Fehlerhaftigkeit des Bodengutachtens mussten sich die Bauherren nach §§ 254, 278 BGB ein Mitverschulden des von ihnen beauftragten Bodengutachters in Höhe von 1/3 zurechnen lassen, so dass die Klage im Ergebnis zu 2/3 Erfolg hatte.