Schönheitsreparaturen ohne Ende
Seit 2006 stellt der BGH regelmäßig fest, dass die eine oder andere Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. Vermieter, bzw. ihre beratenden Juristen müssen dann immer wieder „nachregeln“ in der Hoffnung, dass die neue Klausel nun den strengen Anforderungen des BGH genügt. Es wäre wünschenswert, wenn Rechtsprechung oder noch besser der Gesetzgeber eindeutig festlegt, welche Klauseln wirksam sind.
Für eine Darstellung der Entscheidungen der letzten 19 Jahre fehlt hier der Raum.
Die letzte bahnbrechende Entscheidung vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16 stellte fest, dass eine Klausel unwirksam ist, die den Mieter zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat.
Die Systematik dieser Entscheidung erschließt sich mir nicht. Die Wirksamkeit einer Klausel kann nicht von einer Tatsache abhängen, nämlich ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Indes müssen wir mit dieser Entscheidung leben und sie beachten.
Nachdem der BGH in diesen Fällen stets zu Gunsten des Mieters entschieden hat, kommt er nun den Vermietern entgegen. Jedenfalls trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, Beschluss vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23). Der Mieter muss die Tatsachen beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und er keinen Ausgleich dafür erhalten hat. Der Ansicht der Mieterin, dass nach dem gesetzlichen Leitbild der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen muss und deswegen auch der Vermieter die Unwirksamkeit seiner Schönheitsreparaturklausel entkräften muss, erteilte der BGH eine Absage. Diese Ansicht würde zu wenig berücksichtigen, dass Schönheitsreparaturklauseln - obwohl sie nicht der gesetzliche Regelfall sind - nach ständiger Rechtsprechung im Grundsatz zulässig sind.
Einfach zu behaupten, die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, reicht nicht. Der Mieter muss nach den allgemeinen Beweisregeln seine Einrede darlegen und beweisen.
Johannes-Christian Vent
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht