„Weißes Roß“, MoPeG und Eigenbedarf
Kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Diese Frage beschäftigt die Gerichte seit vielen Jahren – und bekommt durch das MoPeG neuen Zündstoff.
Früher war die Rechtslage vergleichsweise einfach: War eine Wohnung im Eigentum mehrerer Personen, die als GbR auftraten, konnte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigte. Anders war dies bei anderen Personengesellschaften wie der OHG oder KG. Dort kam es ausschließlich auf die Interessen der Gesellschaft selbst an. Der persönliche Wohnbedarf eines Gesellschafters genügte nicht für eine Eigenbedarfskündigung.
Mit der berühmten „Weißes-Roß“-Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2001 änderte sich das gesellschaftsrechtliche Fundament. Der BGH erkannte erstmals an, dass die nach außen auftretende GbR selbst rechtsfähig ist. Damit wurde die GbR den anderen Personengesellschaften deutlich angenähert. Gleichwohl hielt die Rechtsprechung daran fest, Eigenbedarfskündigungen zugunsten von Gesellschaftern zuzulassen.
Begründet wurde dies mit einer Gesetzeslücke. Es dürfe nicht vom Zufall abhängen, ob mehrere Personen eine Wohnung als Bruchteilsgemeinschaft oder über eine GbR vermieten. In beiden Fällen sollten vergleichbare Ergebnisse möglich sein.
Durch das zum 01.01.2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) wurde die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR nun ausdrücklich im Gesetz verankert, § 705 Abs. 2 BGB. Damit stellte sich die Frage neu, ob die bisherige Sonderbehandlung der GbR überhaupt noch gerechtfertigt ist. Wenn die GbR heute gesetzlich als eigenständiger Rechtsträger anerkannt ist, warum sollte dann der persönliche Wohnbedarf eines Gesellschafters anders behandelt werden als bei einer OHG oder KG?
Einige Gerichte haben daraus Konsequenzen gezogen. So vertraten etwa das Amtsgericht Bochum und das Amtsgericht Hamburg die Auffassung, dass eine GbR nach Inkrafttreten des MoPeG nicht mehr wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger kündigen könne. Die bisherige Rechtsprechung beruhe auf einer Analogie, deren Grundlage durch die gesetzliche Neuregelung entfallen sei.
Das Landgericht Bochum sieht die Sache jedoch anders. In seinem Urteil vom 12.09.2025 (Az. 10 S 41/25) entschied es, dass jedenfalls eine eingetragene GbR (eGbR) weiterhin wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann. Nach Auffassung des Gerichts haben die gesellschaftsrechtlichen Änderungen durch das MoPeG keinen entscheidenden Einfluss auf die mietrechtliche Bewertung. Zudem sei die eGbR keineswegs vollständig von ihren Gesellschaftern gelöst. Diese haften immerhin persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, § 721 BGB, weshalb weiterhin eine enge Verbindung zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern bestehe.
Allerdings ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen und die Mieter haben hiervon Gebrauch gemacht. Nun wird der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH die Gelegenheit haben, die Frage grundlegend zu klären.
Es bleibt also spannend!