Wohnungseigentum und die ungleiche Lastenverteilung
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt den Eigentümern die Möglichkeit, die Kosten des Gemeinschaftseigentums auch anders als nach Kopfteilen oder Miteigentumsanteilen zu verteilen. Eine Gewichtung ist abweichend von der Parität möglich, § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.
Eine solche Umverteilung darf auch zulasten einer Minderheit erfolgen. Die Voraussetzungen dafür hat der BGH kürzlich noch einmal geschärft:
Wenn die Miteigentümer mit Mehrheit beschließen, dass alle Eigentümer an den Sanierungskosten für die Tiefgarage der Wohnanlage beteiligt werden, auch wenn sie dort gar keinen Stellplatz haben, darf, wenn, wie im entschiedenen Fall, die Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, ein Eigentümer ohne Stellplatz nicht grundsätzlich an den Kosten für die Tiefgarage beteiligt werden (BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23). Bestehen dafür allerdings sachliche Gründe, weil z. B. mit der Sanierung des Garagendaches Schäden beseitigt werden, die vom übrigen Gemeinschaftseigentum herrühren, kann auch ein solcher Beschluss wirksam sein.
In einem 2. Fall entschied der BGH über den Verteilungsschlüssel. Wurden die Kosten zuvor nach Miteigentumsanteilen umgelegt, erfolgte die Umlage gemäß dem Beschluss nach beheizbarer Wohnfläche. Dadurch änderte sich nicht nur die Kostenlast der Klägerinnen, sondern auch der Schlüssel für die Bildung von Rücklagen. Der BGH hielt das für zulässig (BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23). Für die vorangegangene Privilegierung der Klägerinnen erkannte er keinen sachlichen Grund.
Dies gilt umso mehr, als die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum nicht immer oder zwingend das Verhältnis der Flächen des Sondereigentums widerspiegeln.