Grundstück kleiner als gedacht
Die Größe eines Grundstücks ist keine Frage der Beschaffenheit. Geht der Käufer irrig davon aus, dass eine bestimmte Fläche dazugehört, ist das kein Sachmangel und berechtigt nicht zum Rücktritt (BGH Urt. v. 23.06.2023, Az. V ZR 89/22).
Die Käufer hatten ein Grundstück erworben, das mit einem Wohnhaus bebaut war. Bei Abschluss des Kaufvertrages gingen sie davon aus, dass eine Fläche von 19 m² Bestandteil des gekauften Grundstücks sei. Die Käufer hatten die Grundstücke bei der Besichtigung als eine zusammengehörige Einheit wahrgenommen. Tatsächlich gehörte das Teilstück aber einem Nachbarn. Nach dem Kauf stellten die Käufer ihren Irrtum fest und wollten den Verkauf rückabwickeln. Ohne die streitige Fläche sei das Grundstück für den beabsichtigten Wohnzweck nur eingeschränkt nutzbar. Die Verkäufer hätten auch gewusst, dass es für die Käufer entscheidend auf diese Fläche ankommt.
Die Rechtsprechung lehnte in 3 Instanzen den Rücktritt des Käufers ab. Ob sich das gekaufte Grundstück auch auf das Nachbargrundstück erstreckt, ist keine Beschaffenheit der Kaufsache. Damit fehlt keine Beschaffenheit und ein Sachmangel liegt nicht vor.
Selbst wenn die Parteien vereinbart hätten, dass das angrenzende Grundstück mitverkauft werden soll, ist das noch keine Beschaffenheitsvereinbarung. Eine solche Vereinbarung regelt lediglich, welcher Gegenstand überhaupt verkauft werden soll. Überdies war im notariellen Kaufvertrag eindeutig nur das bebaute Grundstück als Kaufgegenstand bezeichnet.
Die Käufer versuchten sich mit der Argumentation zu retten, dass beide Parteien übereinstimmend den Kaufgegenstand im Kaufvertrag falsch bezeichnet hätten, also ohne das streitige Grundstück, aber dennoch davon ausgingen, dass es mit verkauft wird (falsa demonstration non nocet). Auch das ließ der BGH nicht gelten. Wenn sich die Grundstücksgrenze in der Natur nicht klar erkennen lässt, geht eindeutig aus dem Kaufvertrag hervor, dass das Grundstück in dem Zustand verkauft werden sollte, wie es im Grundbuch und Liegenschaftskataster beschrieben ist. Es kann daher nicht einfach davon ausgegangen werden, dass die Parteien abweichend von Grundbuch und Kaufvertrag auf den Verkauf einer augenscheinlichen Einheit geeinigt hätten. Dies gilt erst recht, wenn das streitige Grundstück nicht im Eigentum des Verkäufers steht. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Verkäufer nur solche Dinge verkaufen möchte, die ihm gehören.
Die Käufer können sich daher nicht mehr vom Kaufvertrag lösen.